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購房者掀起的這波“提前還貸”熱潮，或?qū)⑦M一步延續(xù)。
“在樓市景氣度不佳的背景下，國內(nèi)個人住房貸款提前還款的主要驅(qū)動因素已發(fā)生轉(zhuǎn)變。2023 年一季度居民提前償還房貸一度成為熱潮，推動 RMBS基礎(chǔ)資產(chǎn)提前還款率跳漲。”6月20日，國際評級機構(gòu)惠譽子公司惠譽博華在《透過RMBS看房貸提前還款》這一研報中表示：“2023年第一季度末，其發(fā)布的銀行間RMBS提前還款率指數(shù)跳升6個百分點，上漲至14.45%，為近五年最高值。在樓市復(fù)蘇緩慢的背景下，提前還貸潮也致使銀行存量個人房貸規(guī)模面臨收縮壓力�！�
6月20日，貸款市場報價利率（LPR）如期下調(diào)，1年期LPR、5年期以上LPR均環(huán)比下降10個BP。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，提前還貸的趨勢或?qū)⒀永m(xù)，按揭貸款早償壓力不容忽視。上述報告也預(yù)計：“提前還款率或在二季度再創(chuàng)新高�！�
動因轉(zhuǎn)變，提前還款的趨勢或?qū)⒊掷m(xù)
據(jù)了解，美國、日本等發(fā)達國家，借款人可以在房貸利率下行的時候向金融機構(gòu)申請重新定價，將當(dāng)前住房貸款置換成利率更低房貸，因此房貸市場的利率價格是驅(qū)動借款人提前償還住房貸款的主要驅(qū)動因素之一�；葑u博華表示：“與上述國家不同，目前國內(nèi)明確禁止住房貸款的轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，因此，在過去國內(nèi)個人住房貸款提前還款的主要驅(qū)動因素是出售抵押的房產(chǎn)、結(jié)清貸款，因此提前還款中全額提前還款占絕大部分�！�
從惠譽博華的研究報告來看，過去國內(nèi)借款人提前償還住房貸款的主要原因是出售房產(chǎn)，因此提前還款率與商品房成交量之間存在正相關(guān)性，而較低的房貸利率對樓市有重要的刺激作用，2015年到2021年新發(fā)放個人住房貸款利率與商品房成交面積之間本身存在顯著的負(fù)相關(guān)性，因此亦可以觀察到提前還款率與新發(fā)放房貸利率之間存在負(fù)相關(guān)性，但這些相關(guān)性在2022年后均已消失，側(cè)面反映了2022年后出售房產(chǎn)不再在借款人提前償還房貸的動因中占主導(dǎo)。
惠譽博華認(rèn)為，在當(dāng)前樓市景氣度低的情況下，借款人提前還款的主要動機已經(jīng)變?yōu)闇p少利息支出， 而首套個人住房貸款利息支出可用于抵扣個人所得稅，不少符合條件的借款人在提前還款的同時會保留一定金額的房貸用于抵稅，因此全額提前還款比重可能已大幅下降，部分提前還款或已占主導(dǎo)地位。
“目前，國內(nèi)大部分個人住房貸款采用浮動利率，因此存量個人住房貸款利率亦隨LPR的走低而下降，借款人房貸利息支出有所減少。然而，由于對未來的就業(yè)穩(wěn)定及收入增長信心不足，且近期以銀行理財產(chǎn)品為代表的個人投資收益普遍不及預(yù)期，部分居民在一季度獲得年終獎等季節(jié)性收入時選擇將閑置資金用于提前償還房貸�！睂τ谔崆斑�款的動因，惠譽博華在上述研報中這樣表述。
自2019年以來，LPR持續(xù)處于下行區(qū)間。2022年8月，5年期LPR就已降至4.30%，隨后一直持平。
2023年6月15日，央行下調(diào)中期借貸便利（MLF）利率，隨后LPR也迎來一定調(diào)降空間。6月20日，央行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布了新一期貸款市場報價利率（LPR）。其中，1年期LPR、5年期以上LPR均環(huán)比下降10個BP，分別降至3.55%、4.2%，結(jié)束了連續(xù)9個月的“按兵不動”。
LPR如期下調(diào)，房貸利率有望突破4%關(guān)口，但市場觀點普遍認(rèn)為，隨著存款利率下降，活期存款的利率聊勝于無，定期存款的利率也大幅下降，理財產(chǎn)品的投資收益不及預(yù)期，加上新增按揭貸款利率持續(xù)下降等因素，提前還款的趨勢或?qū)⒊掷m(xù)。
提前還款率漲至近五年最高，或在二季度再創(chuàng)新高
據(jù)惠譽博華發(fā)布的數(shù)據(jù)，2023 年第一季度末，銀行間 RMBS 提前還款率指數(shù)跳升6個百分點，上漲至 14.45%，為近五年最高值。同時，在樓市復(fù)蘇緩慢的背景下，提前還貸潮也致使銀行存量個人房貸規(guī)模面臨收縮壓力。
“需求不足仍然是潛在問題，5月貸款增量仍明顯小于2019、2021年等正常年份。在零售貸款增長結(jié)構(gòu)中，真正反映居民消費意愿的信用卡、車貸和住房按揭貸款，今年1-5月份投放不容樂觀。當(dāng)前零售貸款里占比較高的多為個人經(jīng)營貸。由于消費需求較為疲軟，從去年開始消費貸利率已逐步進入‘3時代’，且二季度以來有進一步下行之勢。另一方面，在居民中長期貸款中，雖然顯示一定幅度的正增長，但扣除個人經(jīng)營貸等影響，5月份居民按揭貸款仍可能呈現(xiàn)‘0’增長�！惫獯笞C券金融業(yè)首席分析師王一峰近期在研報中指出：“按揭貸款早償壓力不容忽視�！�
民生銀行首席經(jīng)濟學(xué)家溫彬也表示，當(dāng)前在房地產(chǎn)市場活躍度再度回落、預(yù)期短期難以明顯改善、就業(yè)和收入修復(fù)受限的狀況下，按揭早償壓力居高不下（6月16日，RMBS條件早償率指數(shù)處于0.21的高位，較今年1月同期的0.08大幅上行）。伴隨貸款重定價，LPR下調(diào)的效應(yīng)將體現(xiàn)在居民的月供當(dāng)中，利息節(jié)約、可支配收入增加下，有望提振居民的消費預(yù)期，從而為擴大內(nèi)需、提振經(jīng)濟帶來一系列“正反饋”。
盡管 2023 年一季度提前還款率指數(shù)已創(chuàng)近五年歷史最高，但本次提前還款熱潮主要驅(qū)動因素并未出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)變，居民對未來就業(yè)穩(wěn)定及收入增長信心不足，且普遍可獲得的投資收益仍然處于歷史較低水平，惠譽博華預(yù)計短期內(nèi)部分居民仍將采取減少貸款及投資的防御性家庭財務(wù)策略。此外，由于提前還款的居民人數(shù)較多，部分銀行出現(xiàn)提前還款申請積壓的情況，且從提交提前還款申請到實際扣款存在一段時間間隔，一部分來源于一季度年終獎等季節(jié)性收入的提前還款，最終實際數(shù)據(jù)表現(xiàn)將被滯后到二季度。
因此，惠譽博華認(rèn)為，上述原因?qū)⑹沟枚径萊MBS基礎(chǔ)資產(chǎn)提前還款率再創(chuàng)新高，但此輪提前還款率的上升屬于階段性表現(xiàn)，隨著經(jīng)濟復(fù)蘇，導(dǎo)致本輪提前還款潮的因素也將逐漸消退，提前還款率最終仍將向長期均值回歸。
交易的超額將減少，投資者或面臨更高的再投資風(fēng)險
上述研報分析稱，基礎(chǔ)資產(chǎn)還款率的升高，對銀行間RMBS將產(chǎn)生雙面影響。
一方面，優(yōu)先級證券獲得信用水平提升速度加快。由于國內(nèi)個人住房貸款違約率較低，因此，通常情況下，在 RMBS 發(fā)行后，隨著優(yōu)先級證券本金的攤還，優(yōu)先級證券獲得的信用增級（Credit Enhancement，下稱“CE”）會自然地提升。提前還款率升高，資產(chǎn)池本金大量提前回收，會加速兌付受償順序位于前列的優(yōu)先級證券本金，從而推動優(yōu)先級證券獲得的CE加速增長，優(yōu)先級證券將獲得更多保護。
另一方面，交易積累的超額利差將減少。目前國內(nèi)大部分存量 RMBS 交易資產(chǎn)池加權(quán)平均利率高于證券加權(quán)平均利率，在交易存續(xù)期間會積累超額利差，超額利差在彌補違約資產(chǎn)后，可用于證券本金的兌付，從而形成超額抵押，在所有證券兌付完畢后，余下金額將成為次級證券投資者的收益。提前還款率的大幅上升，加快了資產(chǎn)池和證券本金的衰減，壓縮了超額利差。
此外，投資者或?qū)⒚媾R更高的再投資風(fēng)險。據(jù)了解，國內(nèi)發(fā)行的 RMBS 證券結(jié)構(gòu)大致分為兩類：一是全部為過手?jǐn)傔�；二是計劃攤還與過手?jǐn)傔�相結(jié)合。無論哪種結(jié)構(gòu)，優(yōu)先級證券中將至少保留一檔過手?jǐn)傔�的優(yōu)先級證券來吸收提前還款風(fēng)險。當(dāng)提前還款率升高后，持有最高級別過手?jǐn)傔�證券的投資者將率先面臨再投資風(fēng)險，然后波及持有償付順序靠后的過手?jǐn)傔�證券投資者。在極端情況下，提前還款率突破一定程度，或長期維持高位，過手?jǐn)傔�的證券先被償付完畢，根據(jù)大部分交易的結(jié)構(gòu)設(shè)置，計劃攤還的證券將被轉(zhuǎn)化為過手?jǐn)傔�，進入加速清償?shù)臓顟B(tài)，此時，持有計劃攤還證券的投資人亦將面臨再投資風(fēng)險。
對此，惠譽博華認(rèn)為，目前國內(nèi)RMBS證券結(jié)構(gòu)設(shè)計較為穩(wěn)健，過手?jǐn)傔�證券本金占比較大，能夠提供相當(dāng)程度的風(fēng)險緩沖，發(fā)生上述極端情景的可能性較小，預(yù)計此次提前還款熱潮不會給計劃攤還證券的投資者帶來再投資風(fēng)險，但過手?jǐn)傔�證券投資者面臨的再投資風(fēng)險將更高。
來源：21經(jīng)濟網(wǎng)