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REITs發(fā)行再迎政策利好 券商、信托加快產(chǎn)品研發(fā)或解“資產(chǎn)荒”困局
作者：cdyhjy 發(fā)布于：2022/05/27 來(lái)源:21經(jīng)濟(jì)網(wǎng)
摘要：
近日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見(jiàn)》（下稱(chēng)《意見(jiàn)》）指出，推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）健康發(fā)展，鼓勵(lì)更多符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目發(fā)行上市。
受此影響，越來(lái)越多券商加快了REITs儲(chǔ)備項(xiàng)目的資產(chǎn)證券化步伐。
“我們正快速梳理一批具有較高運(yùn)營(yíng)收益，且升值空間較大的生態(tài)環(huán)保、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流等基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，作為優(yōu)先發(fā)行REITs產(chǎn)品的主要對(duì)象�！币晃蝗藤Y產(chǎn)證券化部門(mén)人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露。此前，他們儲(chǔ)備了不少擬資產(chǎn)證券化的基建類(lèi)項(xiàng)目，但受到發(fā)行節(jié)奏的影響，這些項(xiàng)目變身REITs產(chǎn)品的進(jìn)度相對(duì)緩慢，且券商優(yōu)先將大量資源投向IPO、企業(yè)債承銷(xiāo)等投行業(yè)務(wù)。
在他看來(lái)，若券商未能把握《意見(jiàn)》釋放的政策紅利加快REITs產(chǎn)品布局，信托公司很快將后來(lái)居上。
記者獲悉，近年來(lái)信托公司不再局限于資產(chǎn)證券化產(chǎn)品底層資產(chǎn)受托人的身份，開(kāi)始向資產(chǎn)證券化發(fā)行方、主動(dòng)管理方與承銷(xiāo)撮合交易方轉(zhuǎn)變，進(jìn)而打造資產(chǎn)證券化的平臺(tái)化與基金化運(yùn)營(yíng)。信托公司在REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)承攬、產(chǎn)品設(shè)計(jì)承銷(xiāo)、撮合交易等方面的能力持續(xù)提升。
一位信托公司資產(chǎn)證券化部門(mén)主管向記者透露，在《意見(jiàn)》出臺(tái)后，信托公司高層要求加快推進(jìn)類(lèi)REITs產(chǎn)品的研發(fā)步伐。隨著經(jīng)濟(jì)波動(dòng)令優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)相對(duì)減少，越來(lái)越多機(jī)構(gòu)投資者開(kāi)始將具有高信用評(píng)級(jí)的類(lèi)REITs產(chǎn)品納入底層資產(chǎn)配置。
在上述部門(mén)主管看來(lái)，更多符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目發(fā)行上市，不但將有效緩解機(jī)構(gòu)投資者面臨的“資產(chǎn)荒”困局，還有助于信托公司加快非標(biāo)轉(zhuǎn)標(biāo)的產(chǎn)品研發(fā)進(jìn)程。
券商、信托摩拳擦掌
值得注意的是，《意見(jiàn)》明確了盤(pán)活存量資產(chǎn)的重點(diǎn)方向：
一是重點(diǎn)盤(pán)活存量規(guī)模較大、當(dāng)前收益較好或增長(zhǎng)潛力較大的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目資產(chǎn)，包括交通、水利、清潔能源、保障性租賃住房、水電氣熱等市政設(shè)施、生態(tài)環(huán)保、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、旅游、新型基礎(chǔ)設(shè)施等。
二是統(tǒng)籌盤(pán)活存量和改擴(kuò)建有機(jī)結(jié)合的項(xiàng)目資產(chǎn)，包括綜合交通樞紐改造、工業(yè)企業(yè)退城進(jìn)園等。
三是有序盤(pán)活長(zhǎng)期閑置但具有較大開(kāi)發(fā)利用價(jià)值的項(xiàng)目資產(chǎn)，包括老舊廠房、文化體育場(chǎng)館和閑置土地等，以及國(guó)有企業(yè)開(kāi)辦的酒店、餐飲、療養(yǎng)院等非主業(yè)資產(chǎn)。
多位券商人士表示，目前他們正快速梳理符合上述條件的基建類(lèi)項(xiàng)目，作為優(yōu)先發(fā)行REITs產(chǎn)品的重要底層資產(chǎn)。
“但這是否意味著REITs產(chǎn)品發(fā)行門(mén)檻有所放寬，仍有待觀察�！鄙鲜鋈藤Y產(chǎn)證券化部門(mén)人士認(rèn)為。以往，相關(guān)部門(mén)對(duì)REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)的準(zhǔn)入要求相對(duì)較高，必須是成熟基建類(lèi)物業(yè)，運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)滿(mǎn)3年且產(chǎn)生持續(xù)穩(wěn)健現(xiàn)金流、底層資產(chǎn)股權(quán)需悉數(shù)注入等。
他直言，若按照這些準(zhǔn)入要求，目前能納入REITs產(chǎn)品發(fā)行范疇的底層資產(chǎn)相對(duì)有限。目前，他們主要精選受疫情影響較低，且能提供穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)收入的數(shù)據(jù)中心、倉(cāng)儲(chǔ)物流基建項(xiàng)目，暫緩?fù)平槭芤咔橛绊戄^大的酒店、旅游等項(xiàng)目。
“此外，公募基建類(lèi)REITs產(chǎn)品涉及多層架構(gòu)，若每層架構(gòu)因資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需繳納增值稅與所得稅等，其實(shí)際回報(bào)率不一定能滿(mǎn)足投資者預(yù)期。”上述券商資產(chǎn)證券化部門(mén)人士告訴記者。目前他們正與地方政府部門(mén)積極溝通，能否將公募基建類(lèi)REITs的產(chǎn)品架構(gòu)視為管道，進(jìn)而避免多重納稅。
值得注意的是，《意見(jiàn)》要求落實(shí)落細(xì)支持基礎(chǔ)設(shè)施REITs有關(guān)稅收政策；推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs基金管理人與運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)健全運(yùn)營(yíng)機(jī)制，更好發(fā)揮原始權(quán)益人在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理中的專(zhuān)業(yè)作用，保障基金存續(xù)期間項(xiàng)目持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)。
前述信托公司資產(chǎn)證券化部門(mén)主管認(rèn)為，這或推動(dòng)相關(guān)部門(mén)進(jìn)一步完善REITs產(chǎn)品創(chuàng)設(shè)過(guò)程的各種稅收制度，從而提升產(chǎn)品收益率，以吸引更多投資資金，在REITs產(chǎn)品供給增加的同時(shí)，獲得更多資金的追捧。
此前，財(cái)政部與稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)稅收政策的公告》，通過(guò)稅收激勵(lì)促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展，激發(fā)社會(huì)投資動(dòng)力。
在多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，若REITs產(chǎn)品投資的稅負(fù)壓力得到進(jìn)一步緩解，將吸引更多資金投向這類(lèi)全新的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，帶動(dòng)引導(dǎo)更多資金流入基建項(xiàng)目投資領(lǐng)域，助力中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健增長(zhǎng)。
或有效緩解資產(chǎn)荒困局
更多REITs產(chǎn)品的面世，或?qū)⒕徑猱?dāng)前機(jī)構(gòu)投資者面臨的資產(chǎn)荒困局。
“由于近期股市波動(dòng)加大，且部分企業(yè)債券違約風(fēng)險(xiǎn)提升，越來(lái)越多的機(jī)構(gòu)投資者感到可投資的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)日益減少，甚至部分投資者擔(dān)憂資產(chǎn)荒狀況卷土重來(lái)，目前很難找到合適的資產(chǎn)配置�！币患宜侥蓟鸸淌疹�(lèi)資產(chǎn)投資總監(jiān)坦言。REITs產(chǎn)品相對(duì)穩(wěn)健的收益回報(bào)與較高的投資安全性，或成為底層資產(chǎn)配置的一個(gè)全新補(bǔ)充。
通聯(lián)數(shù)據(jù)Datayes統(tǒng)計(jì)顯示，截至目前，國(guó)內(nèi)公募基建類(lèi)REITs產(chǎn)品累計(jì)發(fā)行12只，發(fā)行規(guī)模約為458.12億元。其中產(chǎn)業(yè)園區(qū)類(lèi)與高速公路類(lèi)REITs分別為4只、倉(cāng)儲(chǔ)物流類(lèi)與污染處理類(lèi)REITs均為2只。
“事實(shí)上，公募REITs產(chǎn)品目前仍然難以滿(mǎn)足眾多機(jī)構(gòu)投資者的配置需求。”上述投資總監(jiān)認(rèn)為，近年來(lái)不少券商、信托公司研發(fā)掛鉤基建項(xiàng)目的類(lèi)REITs產(chǎn)品，以私募方式向私募基金等機(jī)構(gòu)投資者出售。尤其是今年以來(lái)金融市場(chǎng)劇烈波動(dòng)，可投資資產(chǎn)減少，機(jī)構(gòu)投資者對(duì)兼顧穩(wěn)健收益前景與高安全性的類(lèi)REITs產(chǎn)品配置需求持續(xù)增加，甚至有些機(jī)構(gòu)投資者已將類(lèi)REITs產(chǎn)品納入底層資產(chǎn)，作為長(zhǎng)期配置的組成部分。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者多方了解到，此前個(gè)別保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)希望配置10年期資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，但券商發(fā)行的類(lèi)REITs產(chǎn)品存續(xù)期僅3-5年，因此券商不得不重新設(shè)計(jì)產(chǎn)品架構(gòu)，即3-5年后發(fā)行新產(chǎn)品讓保險(xiǎn)資金循環(huán)“接盤(pán)”，但這種操作將增加產(chǎn)品創(chuàng)設(shè)成本，使產(chǎn)品實(shí)際回報(bào)率低于預(yù)期，因此保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的配置興趣相對(duì)減弱。
此外，類(lèi)REITs產(chǎn)品交投活躍度不高，也是眾多機(jī)構(gòu)投資者不敢大幅配置的另一項(xiàng)顧慮。
前述券商資產(chǎn)證券化部門(mén)人士向記者透露，目前信托公司高層要求他們積極提供各類(lèi)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品精準(zhǔn)估值定價(jià)服務(wù)，吸引更多機(jī)構(gòu)投資者參與投資交易，進(jìn)一步提升資產(chǎn)證券化產(chǎn)品撮合交易能力。
“一旦REITs等資產(chǎn)證券化產(chǎn)品交投活躍度提升，它在機(jī)構(gòu)投資者的資產(chǎn)配置地位將水漲船高。在歐美成熟市場(chǎng)，眾多高流動(dòng)性的REITs產(chǎn)品已成為大型資管機(jī)構(gòu)的標(biāo)配類(lèi)資產(chǎn)。”他指出。
（信息來(lái)源：21經(jīng)濟(jì)網(wǎng)）