財(cái)經(jīng)新聞
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布的數(shù)據(jù)顯示,我國(guó)1月份70城新建商品住宅均價(jià)環(huán)比58個(gè)上漲,8個(gè)下跌,4個(gè)持平。其中,4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%,31個(gè)二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.7%。應(yīng)當(dāng)說(shuō),住房?jī)r(jià)格依然比較穩(wěn)定。
不過(guò),目前市場(chǎng)氣氛開始改變,嚴(yán)格調(diào)控之后正在蠢蠢欲動(dòng),相關(guān)從業(yè)人員已經(jīng)開始為樓市造勢(shì),但新一輪上漲是否出現(xiàn)仍待觀察。
首先,影響樓市的貨幣政策因素顯現(xiàn)松動(dòng)跡象。目前,根據(jù)1月份過(guò)高的信貸數(shù)據(jù)與創(chuàng)紀(jì)錄的社融規(guī)模,市場(chǎng)傾向于認(rèn)為新一輪貨幣寬松政策已經(jīng)啟動(dòng),A股已經(jīng)做出了反應(yīng),出現(xiàn)由流動(dòng)性支撐的快速上漲。按照過(guò)去的經(jīng)驗(yàn),樓市也會(huì)很快走熱。
這并非僅僅是一種感覺(jué)與經(jīng)驗(yàn),而是有具體的事實(shí)配合。比如2019年1月份以個(gè)人住房按揭貸款為主的住戶部門中長(zhǎng)期貸款增加6969億元,而去年整年這一數(shù)值為4.95萬(wàn)億元。
根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院發(fā)布最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,2019年1月份全國(guó)首套房貸款平均利率為5.66%,相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的1.155倍,環(huán)比上月下降0.35%,為連續(xù)兩個(gè)月回落。報(bào)告顯示,在全國(guó)35個(gè)城市533家銀行中,首套房貸利率走低或持平的銀行數(shù)量占比超過(guò)九成。合肥等地十幾家銀行近期出臺(tái)政策,確認(rèn)房貸已結(jié)清在買第二套房時(shí),房貸利率將按照首套房貸利率執(zhí)行。
其次,一些地方在過(guò)去的一個(gè)多月的時(shí)間里,取消了住房銷售限價(jià)措施,一些城市則對(duì)購(gòu)房資格大幅放松,在一城一策的原則下,不少地方放松了地產(chǎn)調(diào)控。這些信號(hào)表明這些地方政府似乎希望樓市復(fù)蘇的想法。這與此前歷次樓市嚴(yán)格調(diào)控后嘗試放松時(shí)的表現(xiàn)如出一轍。
其三,一些新出的政策規(guī)劃為市場(chǎng)制造了住房投資的理由。比如,北京市政府在不久前開始搬遷到通州后,帶動(dòng)了河北燕郊等地的房?jī)r(jià)上漲;日前《關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見(jiàn)》出臺(tái),市場(chǎng)也產(chǎn)生了潛在的都市圈人口流入以及住房?jī)r(jià)格上漲的預(yù)期。
總體上而言,市場(chǎng)相信經(jīng)驗(yàn)與感覺(jué)。在過(guò)去的十年,2008年的貨幣寬松政策導(dǎo)致了2009年樓市大漲,在隨后幾年的緊縮之后,由于經(jīng)濟(jì)下行壓力較大,2014年11月后,貨幣政策重新寬松,為2015年的股市大漲提供了可能,2016年則開始出現(xiàn)新一輪全球性的房?jī)r(jià)暴漲。
市場(chǎng)從政策信號(hào)預(yù)判,在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力再次出現(xiàn)后,可能會(huì)繼續(xù)采取刺激性政策以穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。當(dāng)1月份的金融數(shù)據(jù)公布后,A股市場(chǎng)首先做出了強(qiáng)烈的反應(yīng),樓市也在躍躍欲試。
當(dāng)然,2019年中國(guó)要求采取積極的財(cái)政政策與穩(wěn)健的貨幣政策為組合的宏觀政策,配合結(jié)構(gòu)性政策,實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)“六穩(wěn)”目標(biāo)。但是,需要注意的是政策執(zhí)行順序。在過(guò)去幾年,供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革過(guò)程中,首先執(zhí)行去產(chǎn)能政策,導(dǎo)致上游商品價(jià)格大漲,給制造業(yè)帶來(lái)成本壓力,去庫(kù)存政策則刺激了樓市暴漲,當(dāng)最后進(jìn)入防風(fēng)險(xiǎn)、去杠桿階段后,由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)壓力比較大,房?jī)r(jià)過(guò)高,增加了市場(chǎng)的脆弱性,使得去杠桿投鼠忌器。
現(xiàn)在,房?jī)r(jià)依然高懸,家庭部門快速攀升的杠桿率已經(jīng)影響到了消費(fèi),居民部門加杠桿的能力受到限制。在這種背景下,應(yīng)該先出臺(tái)地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)效機(jī)制,然后放松地產(chǎn)調(diào)控。如果順序搞反,一些購(gòu)房者會(huì)因擔(dān)心房?jī)r(jià)(會(huì)因?yàn)樨泿耪撸┰俅伪q而不得不追高買入,而此后又出臺(tái)長(zhǎng)效機(jī)制,很容易給這些人造成損失,成為社會(huì)問(wèn)題。
事實(shí)上,政府或許希望通過(guò)結(jié)構(gòu)性的貨幣政策讓資金流入實(shí)體經(jīng)濟(jì),幫助民營(yíng)企業(yè)化解融資難融資貴的問(wèn)題,促進(jìn)投資結(jié)構(gòu)的優(yōu)化,在穩(wěn)增長(zhǎng)的同時(shí)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。但是,每一次部分流動(dòng)性總是會(huì)流向樓市和股市,這是因?yàn)閷?shí)體經(jīng)濟(jì)缺乏投資機(jī)會(huì)。
2014年開啟的上一輪寬松周期,強(qiáng)化了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性失衡,產(chǎn)生更高的資產(chǎn)泡沫,提升了家庭部門以及宏觀經(jīng)濟(jì)的杠桿率。也就是說(shuō),雖然獲得短期效應(yīng),但付出的代價(jià)更大,F(xiàn)在,盡管經(jīng)濟(jì)再次面臨下行壓力,需要增加投資穩(wěn)定經(jīng)濟(jì),但是,應(yīng)該以積極的財(cái)政政策為主,貨幣政策必須堅(jiān)持穩(wěn)健中性,因?yàn)樨泿帕飨驘o(wú)法控制,在一個(gè)經(jīng)濟(jì)下行階段,寬松的流動(dòng)性只有通過(guò)投機(jī)才能獲利,如果樓市和股市重新火熱,盡管可能造成活躍氣氛,但最終要承擔(dān)成本。
(信息來(lái)源:21經(jīng)濟(jì)網(wǎng))