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財(cái)經(jīng)新聞
1994年，楊國強(qiáng)在廣東順德開辦第一所碧桂園學(xué)校之時，他一定想不到，20多年后這些學(xué)校可以分拆上市；他也無法預(yù)料，會有那么多同行跟隨他的步伐，也辦起了學(xué)校。
12月2日，華潤置地與深圳羅湖區(qū)教育局簽約創(chuàng)辦首所“未來學(xué)�！�，低調(diào)進(jìn)軍教育；在華潤之前，萬科、恒大、保利地產(chǎn)、金地、中海外等房企，也紛紛開辦了自己的學(xué)校和幼兒園。
2017年9月，《中華人民共和國民辦教育促進(jìn)法》（簡稱“新民促法”）正式實(shí)施，在非義務(wù)教育的幼兒園和高中，允許社會資本進(jìn)入并營利；在義務(wù)教育階段，也鼓勵捐建、公立合作等多種辦學(xué)模式。
這推動了地產(chǎn)資本加速進(jìn)入教育產(chǎn)業(yè)。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道的調(diào)查顯示，目前幼兒園、高中、戶外營地等非義務(wù)教育環(huán)節(jié)，以及K12等盈利性較好的板塊是地產(chǎn)資本的布局重點(diǎn)；而在全日制義務(wù)教育環(huán)節(jié)，開發(fā)商也開始自營，多采用公辦合作方式，成立基金會來運(yùn)作。
對多家地產(chǎn)商來說，政策鼓勵之外，教育亦是轉(zhuǎn)型城市運(yùn)營商的應(yīng)有之義，能帶來穩(wěn)定現(xiàn)金流的業(yè)務(wù)。擁有場地、資金、資源優(yōu)勢的它們，正試圖重構(gòu)中國教育產(chǎn)業(yè)的格局。
房企涌入教育產(chǎn)業(yè)
對地產(chǎn)商而言，非義務(wù)教育是較為容易的切入點(diǎn)，最早做教育的碧桂園便是從私立國際學(xué)校入手。
1994年，碧桂園正為郊區(qū)的樓盤銷售發(fā)愁，楊國強(qiáng)想到了建學(xué)校來吸引客戶。公立不好做，于是碧桂園做了當(dāng)時國內(nèi)少有的IB 國際學(xué)校，主打K12教育，即囊括幼兒園到12年級的國際學(xué)校。
20年后，碧桂園分拆了教育集團(tuán)，并于今年1月更名為博實(shí)樂教育赴美上市。官網(wǎng)顯示，博實(shí)樂目前擁有62所學(xué)校及幼兒園，包括國際學(xué)校6所，雙語學(xué)校16所，幼兒園40所。
隨著2015年以來新民促法的討論、實(shí)施，更多的地產(chǎn)資本開始進(jìn)入可營利的非義務(wù)教育領(lǐng)域，如幼兒園。
目前我國幼兒園行業(yè)集中度仍較低，前五大企業(yè)園所數(shù)量占比不到3%，上述新法的實(shí)施，給資本強(qiáng)力介入帶來了機(jī)會。
2016年9月，陽光城進(jìn)軍教育產(chǎn)業(yè)，設(shè)立了陽光幼教，目前在全國擁有近200家幼兒園。
據(jù)保利地產(chǎn)內(nèi)部人士介紹，保利地產(chǎn)旗下的和樂教育，致力于為0-18歲青少年兒童提供一站式的綜合素質(zhì)教育平臺，發(fā)展最快的也是幼兒園。
今年9月，北京、武漢、西安等城市已落地13家保利和樂幼兒園、5家青少年宮；保利預(yù)計(jì)，未來3-5年，會在40多個城市逐步儲備并創(chuàng)辦100所幼兒園，100家青少年宮，3所國際學(xué)校。
萬科的自營教育則起步于2014年，在營地教育上另辟蹊徑，推出了豐富的社區(qū)、戶外營地產(chǎn)品，此外也進(jìn)入了高端私立雙語學(xué)校、體制教育（小學(xué)、初中、高中）。
在非營利的義務(wù)教育環(huán)節(jié)，一些地產(chǎn)商也已進(jìn)入。比如在教育資源匱乏的深圳，華潤置地和羅湖區(qū)最新合作辦學(xué)的案例。
華潤置地有關(guān)人士透露，坐落于羅湖的未來學(xué)校，是華潤第一所全自營的學(xué)校，屬公辦合作性質(zhì)，囊括小學(xué)和初中，其招生計(jì)劃、教師招聘、課程設(shè)置、運(yùn)營管理等工作，均由華潤和羅湖區(qū)教育局共同設(shè)立的基金會、校董會負(fù)責(zé)。
與華潤類似，此前萬科也與龍崗區(qū)教育局合作，創(chuàng)辦了麓城外國語學(xué)校和天譽(yù)實(shí)驗(yàn)學(xué)校，同樣是提供九年制義務(wù)教育的新型公辦學(xué)校。
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)，目前排名前20的地產(chǎn)商，均或多或少投資了教育，一半以上將教育產(chǎn)業(yè)列為轉(zhuǎn)型創(chuàng)新業(yè)務(wù)的重點(diǎn)，“很快，在全國各地，就能看到很多個地產(chǎn)商品牌的幼兒園、學(xué)校了�！�
可預(yù)期的現(xiàn)金流？
事實(shí)上，地產(chǎn)和教育一直密不可分，但此前20多年，地產(chǎn)商基本上是將項(xiàng)目的教育配套設(shè)施交還給教育部門，然后由教育部門自行管理運(yùn)營，或者引入一家名校運(yùn)營。
在這一過程中，開發(fā)商就只是幼兒園、學(xué)校代建者的角色，學(xué)校的招生、招聘、課程、運(yùn)營一概不管。
然而隨著傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)見頂、開發(fā)商向城市運(yùn)營商轉(zhuǎn)型，他們發(fā)現(xiàn)，教育是城市配套不可或缺的部分，也是有可能帶來充裕現(xiàn)金流的業(yè)務(wù)。
華潤置地有關(guān)人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，創(chuàng)新是公司在地產(chǎn)轉(zhuǎn)型背景下的核心戰(zhàn)略，教育是非常重要的創(chuàng)新戰(zhàn)略業(yè)務(wù)，可以說是補(bǔ)全了城市綜合運(yùn)營商能力的下一塊拼圖。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，在國內(nèi)，很大程度上買房就是買教育，因?yàn)橘I房看地段，而地段匹配的是教育資源，開發(fā)商自己做教育不僅能提升項(xiàng)目的附加值，做得好了也會變成一個穩(wěn)定的現(xiàn)金流資產(chǎn)。
以幼兒園為例，據(jù)新三板智庫報(bào)告，目前私立直營幼兒園學(xué)費(fèi)是其主要收入來源，單園一般3年左右收回成本，成熟的直營園每年能貢獻(xiàn)數(shù)百萬的利潤。
如萬科的 “四點(diǎn)半學(xué)堂”，可以看作是小區(qū)的延伸配套服務(wù)，也是社區(qū)商業(yè)的組成部分，一個小區(qū)如果有幾百個孩子，每個孩子年收費(fèi)5000元計(jì)，也是一筆不錯的現(xiàn)金流。
給予開發(fā)商做教育底氣的，是其場地優(yōu)勢。張大偉介紹，在拿地的土地出讓標(biāo)書中，通常都會要求開發(fā)商代建學(xué)校，建成后產(chǎn)權(quán)移交給教委。
“教育用地往往是劃撥的，幾乎沒有成本。”多家開發(fā)商人士介紹，在公辦合作模式下，辦學(xué)最大的成本租金被免去了，剩下的大頭就是人力薪酬。
即使是辦私立的幼兒園或?qū)W校，開發(fā)商也比其他機(jī)構(gòu)擁有便利的場地和設(shè)施，以及社區(qū)物業(yè)管理的便利。
前述保利地產(chǎn)人士介紹，保利和樂幼兒園是由教育集團(tuán)獨(dú)立運(yùn)營的，其場地是向保利地產(chǎn)出租而來，租金方面亦有一定優(yōu)惠。未來保利和樂也會輸出到其他開發(fā)商的社區(qū)，也希望能爭取到租金優(yōu)惠。
除了內(nèi)在的業(yè)務(wù)需求，外部政策亦是促發(fā)因素。華潤置地指出，新民促法對民辦教育實(shí)行分類管理（營利性和非營利性），為不同類型的資本投身教育事業(yè)、參與教育改革提供了確定性的機(jī)會。對于具有規(guī)模優(yōu)勢且追求長期社會利益和經(jīng)濟(jì)利益平衡的資本而言，可以通過對營利性和非營利性業(yè)務(wù)的合理組合，有效地匹配其價值需求。
“現(xiàn)在政府鼓勵社會資本進(jìn)入教育行業(yè)的形式多樣，包括捐資辦學(xué)、投資新建、PPP模式、政府委托辦學(xué)等。政府的訴求很明顯，需求非常大�！比A潤置地有關(guān)人士說。
深圳市羅湖區(qū)教育局副局長劉榮青表示，看好華潤、騰訊這些社會資本進(jìn)入教育領(lǐng)域，尤其是大的央企有充分的社會責(zé)任感、資金、資源優(yōu)勢來做好教育這件事。
教育分拆上市？
教育需要物理空間，開發(fā)商做教育，本質(zhì)上也是對各類物理空間的運(yùn)營，它們構(gòu)成了一個特殊的教育類持有物業(yè)。鏈家研究院的報(bào)告顯示，國外已有幼兒園這類的REITs。
在擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流后，開發(fā)商對教育產(chǎn)業(yè)的長遠(yuǎn)規(guī)劃，則是各類教育資產(chǎn)的運(yùn)營和分拆上市。
典型案例如博實(shí)樂教育。財(cái)報(bào)顯示，分拆后，碧桂園為博實(shí)樂免費(fèi)提供土地和設(shè)施，博實(shí)樂負(fù)責(zé)運(yùn)營學(xué)校，并依托碧桂園地產(chǎn)，得以輕資產(chǎn)快速擴(kuò)張。
如此給碧桂園帶來的好處是，能滿足業(yè)主對教育的需求，給予住戶等同于租金價格的學(xué)費(fèi)優(yōu)惠，高品質(zhì)教育更能增加住宅銷售的吸引力，同時，雙方在品牌、營銷資源方面共享，有效降低綜合成本，與地產(chǎn)互動形成增值。
這為入局教育的開發(fā)商提供了一個范本。
一家布局教育的房企有關(guān)人士表示，今年以來，教育概念的上市公司股價表現(xiàn)良好，同時含教育概念的地產(chǎn)公司市盈率也很高。按照這樣的市場情況，未來公司的教育業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)大以后，有很大的機(jī)會進(jìn)行資本化，但目前不是公司考慮的重點(diǎn)。
華潤置地有關(guān)人士表示，教育跟其他業(yè)務(wù)不一樣，學(xué)校要出成果，將是長期的工作。公司做教育，追求的是品牌的延伸，并不希望通過學(xué)校獲取多少經(jīng)濟(jì)利益。因?yàn)橐坏┫胭嶅X，就會開始克扣成本，品質(zhì)隨之下降；反過來講，只要學(xué)校做好了，華潤的社會價值和品牌附加價值也會提升。
其他多家地產(chǎn)商也表示，目前教育產(chǎn)業(yè)和辦學(xué)校都處于試水階段，并無明確的業(yè)務(wù)布局和資產(chǎn)證券化規(guī)劃。
（信息來源：21經(jīng)濟(jì)網(wǎng)）