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財經(jīng)新聞
為了支持REITs發(fā)展，相關部門持續(xù)放大招。
8月底，上交所發(fā)布關于《優(yōu)化公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）發(fā)行交易機制有關工作安排的通知》，將進一步推動擴大基金中的基金（FOF）參與投資基礎設施REITs；配合中國證監(jiān)會持續(xù)推動社�；�、養(yǎng)老金、企業(yè)年金、公募基金等機構(gòu)投資者參與投資；積極推動將基礎設施REITs納入和香港證券交易所互聯(lián)互通交易標的，引入境外投資者，提高市場對外開放水平。
9月14日，深圳市發(fā)改委印發(fā)《關于支持深圳市基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》提出，研究設立政府主導、市場化運作的基礎設施REITs產(chǎn)業(yè)投資基金，積極引入市、區(qū)政府引導基金和社會各類資本，委托專業(yè)基金管理團隊運營，重點投向具有發(fā)行基礎設施REITs潛力的優(yōu)質(zhì)存量基礎設施資產(chǎn)。
在業(yè)內(nèi)人士看來，這些扶持措施將吸引更多資本參與REITs一二級市場投資，進一步盤活REITs的投資吸引力。
一位REITs產(chǎn)品管理機構(gòu)負責人向記者透露，近日他們與養(yǎng)老金、企業(yè)年金、公募基金等資產(chǎn)管理機構(gòu)做了初步溝通，他們都對配置REITs頗感興趣。但是，由于配套操作指引尚未出臺，目前他們?nèi)猿钟^望態(tài)度。
他所說的配套措施，包括不同類型投資機構(gòu)參與投資REITs產(chǎn)品的風險因子設定與風控監(jiān)管要求等。記者發(fā)現(xiàn)，當前僅有保險資金投資公開募集基礎設施證券投資基金(REITs)的風險因子被設定為0.5，其他類型投資機構(gòu)仍在等待投資REITs的操作指引。
這位REITs產(chǎn)品管理機構(gòu)負責人指出，隨著相關部門引導基金、養(yǎng)老金、企業(yè)年金、公募基金等機構(gòu)投資者參與投資REITs產(chǎn)品，相關配套措施或?qū)⒑芸斐雠_。
但是，REITs若要吸引更多資本入場投資，還得“練好內(nèi)功”。
尤其是上半年REITs產(chǎn)品價格波動加大，令市場意識到REITs面臨不少潛在的投資風險，驅(qū)動REITs產(chǎn)品管理機構(gòu)紛紛“抬高”REITs底層資產(chǎn)遴選標準。
在6月完成擴募后，中金普洛斯倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱“中金普洛斯REIT”）新購入普洛斯位于山東青島、廣東江門、重慶的3處倉儲物流園區(qū)。
中金普洛斯REIT基金經(jīng)理陳茸茸向記者表示，之所以選擇這些倉儲物流園，一是通過納入具有較強經(jīng)濟活力與成長潛力的城市倉儲物流園區(qū)，進一步分散REITs底層資產(chǎn)組合的區(qū)域風險，二是借助不同區(qū)域倉儲物流園的協(xié)同效應，進一步提升REITs底層資產(chǎn)的營收能力與業(yè)務穩(wěn)健性。
在她看來，盡管上半年REITs二級市場價格出現(xiàn)了一些波動，但風險收益介于股、債之間的新型大類資產(chǎn)仍具備一定的配置吸引力——因為收益性與安全性兼具的REITs資產(chǎn)具有較強的抗風險能力和較好的長期投資價值，值得各類資本長期關注。
普洛斯資產(chǎn)中國區(qū)聯(lián)席總裁趙明琪接受本報記者專訪時表示，要吸引更多資本入場參與REITs投資，同樣考驗倉儲物流園區(qū)投資運營商的經(jīng)營能力。
“倉儲物流園區(qū)投資運營商與企業(yè)租戶的關系，不是簡單的租賃關系，而是雙方需要攜手共同成長，即倉儲物流園區(qū)投資運營商根據(jù)企業(yè)的未來業(yè)務發(fā)展規(guī)劃，提供一攬子的倉儲物流服務方案，助力企業(yè)實現(xiàn)業(yè)績高成長同時分享企業(yè)發(fā)展紅利，如此倉儲物流園的租金收入將變得更加穩(wěn)健持續(xù)。”她指出。
REITs底層資產(chǎn)遴選策略“調(diào)整”背后
今年上半年REITs價格波動，令市場驟然意識到其潛在的投資風險。
比如若REITs底層資產(chǎn)主要集中在某個城市或服務單一企業(yè)時，當宏觀經(jīng)濟波動導致企業(yè)退租，或極端氣候來臨導致某個區(qū)域倉儲物流園區(qū)停產(chǎn)停工時，REITs租金收入容易遭遇較大波折。
此外，金融市場對REITs未來租金收入下滑的預期，也容易造成資本撤離REITs產(chǎn)品，令后者價格波動加大。
針對金融市場這些顧慮，眾多REITs產(chǎn)品管理方在資金擴募環(huán)節(jié)紛紛優(yōu)化了新資產(chǎn)購買策略。
比如中金普洛斯REIT新購入的倉儲物流園區(qū)不再集中在單一的經(jīng)濟區(qū)域，而是結(jié)合首批資產(chǎn)分布區(qū)域進行了地域上的補充，形成了良好的區(qū)位分散。
陳茸茸向記者表示，REITs底層資產(chǎn)的區(qū)域分散化,還能起到進一步穩(wěn)定租金收入的作用。具體而言，一是不同區(qū)域倉儲物流園區(qū)業(yè)態(tài)不一，涵蓋冷鏈、干散貨、保稅商品倉儲運輸?shù)龋梢詽M足跨境電商、生活新時尚、商超、專業(yè)物流配送、生鮮電商等不同類型企業(yè)的倉儲物流配送需求，令REITs的租金收入實現(xiàn)較穩(wěn)健的增長；二是不同區(qū)域的倉儲物流園區(qū)因地域經(jīng)濟發(fā)展特點不同，可以提供多元化的長租或短租服務，令倉儲物流園區(qū)出租率始終保持在較高水準，進一步平滑租金收入波動性。
然而，如何讓金融市場“理解”REITs底層資產(chǎn)配置策略變化所帶來的業(yè)績提振效應，仍是一大挑戰(zhàn)。
多位私募基金人士向記者透露，目前多數(shù)投資者仍看重外部因素的沖擊力——一旦出現(xiàn)極端氣候或宏觀經(jīng)濟波動，他們又會擔心REITs租金收入回落而選擇離場。
記者獨家獲悉，為了引導各類資本更全面清晰地了解REITs底層資產(chǎn)運營狀況，相關部門向REITs產(chǎn)品管理機構(gòu)提出兩項建議，一是REITs需盡快推出符合其特征的財務指標與投資評估體系，以便更充分地展現(xiàn)自身底層資產(chǎn)運營狀況，二是鼓勵REITs產(chǎn)品管理機構(gòu)設立常態(tài)化的業(yè)績說明會，向市場全面闡述自身經(jīng)營狀況。
上述REITs產(chǎn)品管理機構(gòu)負責人向記者透露，近日他們與養(yǎng)老金、企業(yè)年金、公募基金等資產(chǎn)管理機構(gòu)溝通時，也向后者積極征求意見——如何進一步清晰呈現(xiàn)REITs產(chǎn)品底層資產(chǎn)的經(jīng)營狀況，以及底層資產(chǎn)配置策略變化所帶來的業(yè)績提振效應。
記者還了解到，部分REITs產(chǎn)品管理機構(gòu)正與相關部門溝通，能否將存在業(yè)務互補性或協(xié)同效應的不同類型資產(chǎn)納入同一個REITs產(chǎn)品，從而進一步增強REITs租金收入穩(wěn)定性與可持續(xù)性。比如產(chǎn)業(yè)園與倉儲物流園存在一定的業(yè)務互補與協(xié)同增長效應，若能共同納入同一個REITs，可以進一步提升REITs的收入多樣性和。
“目前REITs市場尚未出現(xiàn)相關的成功案例，這項建議處于論證研究階段。”一位知情人士向記者透露。
借鑒海外做法吸引更多資本入場
值得注意的是，為了吸引社�；�、養(yǎng)老金、企業(yè)年金、公募基金等不同類型投資者參與REITs一二級市場投資，部分REITs產(chǎn)品管理機構(gòu)開始借鑒海外市場的做法。
一位熟悉發(fā)達國家REITs發(fā)展歷程的私募機構(gòu)人士向記者透露，在歐美國家，資管機構(gòu)、養(yǎng)老基金、對沖基金、大學基金、家族辦公室等不同類型機構(gòu)投資者都熱衷參與REITs一二級市場投資。究其原因，一是他們認為REITs能創(chuàng)造相對穩(wěn)健的投資回報，二是REITs的交易機制也便于他們靈活“進出”。
記者獲悉，今年5月底日本開始試水向高凈值個人投資者放開REITs擴募投資。
這背后，是日本REITs在投資-交易-退出機制設計方面存在“特殊性”。具體而言，一是不少日本REITs采取公司制，即日本允許當?shù)豏EITs公司可以發(fā)行債券，吸引高凈值投資者募資，且這類債券交易活躍度相對較高，有助于他們獲利退出；二是日本REITs可以買賣持有的成熟期物業(yè)資產(chǎn)，從而令REITs收益率顯著增加，增強了這類資產(chǎn)在日本高凈值投資者眼里的投資吸引力。
盡管日本REITs交易機制與中國有所差異，但前者在吸引不同類型投資者入場投資的某些做法，值得國內(nèi)REITs產(chǎn)品管理機構(gòu)借鑒。比如日本REITs會通過官網(wǎng)向投資者答疑解惑，以便投資者了解日本REITs底層資產(chǎn)的最新經(jīng)營狀況與底層資產(chǎn)交易動向；此外日本REITs還會不定期邀請各類投資者實地考察其底層資產(chǎn)，以便后者進一步了解REITs業(yè)務特點與租金收入狀況。
前述REITs產(chǎn)品管理機構(gòu)負責人向記者透露，在與境內(nèi)公募基金、養(yǎng)老金、企業(yè)年金等機構(gòu)投資者溝通時，日本REITs上述做法頗受這些潛在投資機構(gòu)的認可——通過不定期考察REITs底層資產(chǎn)實際運營狀況，這些潛在投資機構(gòu)能全面判斷其抵御各類風險的能力。
趙明琪告訴記者，隨著經(jīng)濟發(fā)展與客戶需求變化，未來物流倉儲行業(yè)將呈現(xiàn)四大新變化趨勢，一是庫型持續(xù)升級，建筑規(guī)格與形態(tài)持續(xù)改變，自動化應用成為必然；二是小而散的倉庫整合升級，企業(yè)對關鍵供應鏈節(jié)點的投入加大；三是通過數(shù)智化方案賦能底層資產(chǎn)，實現(xiàn)業(yè)態(tài)創(chuàng)新與資產(chǎn)增值；四是節(jié)能減排力度加大，將可持續(xù)發(fā)展與基礎設施設計運營融為一體。
“在這種趨勢下，普洛斯要進一步深入研究客戶及產(chǎn)業(yè)，及時應對市場、供應鏈和產(chǎn)業(yè)變化，其中包括龍頭企業(yè)發(fā)展所催生的新產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)，區(qū)域市場人群集中密集所衍生的眾多產(chǎn)業(yè)供應鏈變化，以及產(chǎn)-銷-配這條產(chǎn)業(yè)鏈之間的關系正發(fā)生的新變革等。只要將這些關系理清理順，再考慮如何為相關產(chǎn)業(yè)鏈運作效率提升進行配套與服務保障，以專業(yè)能力創(chuàng)造產(chǎn)業(yè)升級價值，助力中金普洛斯REIT創(chuàng)造更穩(wěn)健可觀的分紅回報�！彼赋�。截至今年9月，中金普洛斯REIT完成五次分紅，累計分紅金額達到約5.8億元。
值得注意的是，隨著越來越多投資機構(gòu)日益重視ESG投資，REITs底層資產(chǎn)是否具備ESG能力，同樣成為它們能否吸引更多資本入場投資的新考驗。
趙明琪告訴記者，目前普洛斯正采取多項措施，積極推進倉儲物流產(chǎn)業(yè)“零碳”轉(zhuǎn)型。去年起，普洛斯中國的新建物流及產(chǎn)業(yè)基礎設施將100%獲得綠色建筑標準認證，預計到2031年，綠色建筑將覆蓋普洛斯中國資產(chǎn)管理規(guī)模3000萬平方米。
來源：21經(jīng)濟網(wǎng)