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財經(jīng)新聞
一石激起千層浪！
2月20日，證監(jiān)會啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點工作。
證監(jiān)會表示，由于不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍、投資方式、資產(chǎn)收益特征等與傳統(tǒng)股權(quán)投資存在較大差異，證監(jiān)會指導基金業(yè)協(xié)會在私募股權(quán)投資基金框架下，新設(shè)“不動產(chǎn)私募投資基金”類別，并采取差異化的監(jiān)管政策。
此次試點工作按照試點先行、穩(wěn)妥推進的原則，符合一定條件的私募股權(quán)投資基金管理人可以按照試點要求募集設(shè)立不動產(chǎn)私募投資基金，進行不動產(chǎn)投資試點。
與此同時，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會起草《不動產(chǎn)私募投資基金試點備案指引（試行）》，將在3月1日施行。
這也令高凈值投資者“倍感振奮”。
記者獲悉，這兩天不少高凈值投資者向第三方財富管理機構(gòu)詢問是否有相關(guān)不動產(chǎn)私募投資基金產(chǎn)品可以認購，產(chǎn)品年化回報率能否超過12%-15%。這背后，是他們前些年看到房地產(chǎn)信托產(chǎn)品提供逾12%的年化保本收益，如今他們希望不動產(chǎn)私募基金也能提供類似的高回報。
一位第三方財富管理機構(gòu)負責人告訴記者，此次試點的不動產(chǎn)私募投資基金與前些年流行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品有著諸多差異。首先，不動產(chǎn)私募投資基金不會承諾保本付息；其次，不動產(chǎn)私募投資基金主要以投資住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施項目的股權(quán)為主，不像房地產(chǎn)信托產(chǎn)品主要采取債權(quán)投資或明股實債的操作模式；第三，此次相關(guān)部門要求試點房地產(chǎn)私募基金備案產(chǎn)品及其底層資產(chǎn)應實現(xiàn)與原始權(quán)益人的主體信用風險隔離，不大會出現(xiàn)當初房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的剛性兌付狀況。
“事實上，我們已接觸數(shù)家擬發(fā)行不動產(chǎn)私募基金的股權(quán)投資機構(gòu)，他們似乎也沒有計劃招攬眾多高凈值投資者�！彼毖�。這背后，是考慮到不動產(chǎn)私募投資基金規(guī)模較大、期限較長等特點，相關(guān)部門認為參與不動產(chǎn)私募基金試點的投資者需擁有更高風險識別能力和風險承擔能力。因此相關(guān)部門要求試點基金產(chǎn)品的投資者首輪實繳出資不低于1000萬元人民幣，且以機構(gòu)投資者為主。有自然人投資者的，自然人投資者合計出資金額不得超過基金實繳金額的20%。
在他看來，鑒于當前房地產(chǎn)市場景氣度不如前些年，愿向私募房地產(chǎn)基金斥資千萬的個人投資者也屈指可數(shù)。
但他發(fā)現(xiàn)，部分FOF機構(gòu)正積極向高凈值投資者募資，以FOF機構(gòu)投資者名義投向不動產(chǎn)私募投資基金，變相降低個人投資者的投資門檻。
一位私募股權(quán)FOF基金負責人告訴記者，他們計劃將部分FOF資金投向試點不動產(chǎn)私募投資基金以進一步分散資產(chǎn)配置風險，但他們需向高凈值投資者說明，此次房地產(chǎn)投資基金以投資房地產(chǎn)項目股權(quán)為主，可能需承擔更高風險更高收益，與前些年的債權(quán)融資還本付息有著明顯差別。
高凈值投資者更青睞試點私募產(chǎn)品
一位國內(nèi)大型私募股權(quán)機構(gòu)負責人向記者直言，早在2011-2012年，他們曾試水發(fā)起房地產(chǎn)投資基金，以投資房地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目股權(quán)為主。
但在實際操作環(huán)節(jié)，部分房地產(chǎn)開發(fā)項目采取明股實債的投資策略——一旦房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售不如預期，他們有權(quán)利將項目股權(quán)轉(zhuǎn)化成債權(quán)，要求開發(fā)商按時還本付息。
“這也是為了滿足高凈值投資者保本高收益的投資訴求�！彼毖浴．敃r房地產(chǎn)信托產(chǎn)品“剛性兌付”相當流行，因此他們不得不采取明股實債的做法給投資者資金安全“兜底”。
事實上，不同于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品主要投向大型開發(fā)商項目與一二線城市優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項目，房地產(chǎn)投資基金主要通過“市場下沉”——關(guān)注三四線城市中小開發(fā)商的潛力項目創(chuàng)造更高的回報率，以此吸引高凈值投資者的青睞。
但是，隨著相關(guān)部門持續(xù)推進房地產(chǎn)調(diào)控措施令房地產(chǎn)市場景氣度有所回落，他管理的房地產(chǎn)投資基金一度遭遇部分仿瓷愛好開放項目銷售回款緩慢與資金本息兌付滯后等問題。
在業(yè)內(nèi)人士看來，此次證監(jiān)會啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點，有助于相關(guān)產(chǎn)品“正本清源”。
前些年，不少房地產(chǎn)企業(yè)也發(fā)起房地產(chǎn)私募投資基金，目的是為自身地產(chǎn)開發(fā)項目融資，且基金管理人員也由開發(fā)商高層兼任。如今，房地產(chǎn)私募投資基金試點明確要求參與試點工作的私募股權(quán)投資基金管理人需股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、公司治理健全，實繳資本符合要求，主要出資人及實際控制人不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)方，具有不動產(chǎn)投資管理經(jīng)驗和不動產(chǎn)投資專業(yè)人員，最近三年未發(fā)生重大違法違規(guī)行為等，從而有效阻斷房地產(chǎn)投資基金與開發(fā)商之間的自融行為與利益輸送紐帶。
此外，以往部分房地產(chǎn)投資基金管理人為了吸引高凈值投資者的募資，還會拿出自有資產(chǎn)為房地產(chǎn)項目本息兌付提供“擔�！保缃裣嚓P(guān)部門要求試點房地產(chǎn)私募基金備案產(chǎn)品及其底層資產(chǎn)應實現(xiàn)與原始權(quán)益人的主體信用風險隔離，有效遏制這類變相擔保行為“渾水摸魚”，進一步保障投資者的權(quán)益。
值得注意的是，此次不動產(chǎn)私募投資基金試點的面世，并不意味著相關(guān)部門對房地產(chǎn)私募基金采取“一刀切”式的監(jiān)管舉措。
記者獲悉，符合試點要求的私募股權(quán)投資基金管理人可在開展基金募集、管理等業(yè)務活動前，向基金業(yè)協(xié)會報送相關(guān)材料，開展不動產(chǎn)私募投資基金試點，并依照規(guī)定進行產(chǎn)品備案。與此同時，不參與試點的私募股權(quán)投資基金管理人，可按照協(xié)會有關(guān)自律規(guī)則，繼續(xù)開展保障性住房、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等股權(quán)投資業(yè)務。
“目前，高凈值投資者會更青睞在基金業(yè)協(xié)會備案試點的不動產(chǎn)私募投資基金產(chǎn)品，因為這類產(chǎn)品具有更強的監(jiān)管因素，能更有效地保障投資者權(quán)益�！鼻笆龅谌截敻还芾頇C構(gòu)負責人指出。
各路資本與高凈值投資者躍躍欲試
隨著不動產(chǎn)私募基金試點面世，各類資本紛紛躍躍欲試。
前述私募股權(quán)FOF基金負責人告訴記者，他們已獲悉部分大型股權(quán)投資機構(gòu)發(fā)起房地產(chǎn)私募投資基金的計劃，等待這些產(chǎn)品完成備案，他們便將這些產(chǎn)品納入項目投資池并擇優(yōu)投資。
“我們會重點關(guān)注這些房地產(chǎn)私募投資基金的項目儲備狀況，以及基金管理人的專業(yè)房地產(chǎn)投資能力，尤其是他們化解房地產(chǎn)項目運營風險的能力�！彼嬖V記者。在試點實施初期，他們可能會先選擇一兩個房地產(chǎn)私募基金產(chǎn)品試水投資，積累房地產(chǎn)私募基金產(chǎn)品管理經(jīng)驗。
在這位私募股權(quán)FOF基金負責人看來，目前這項操作最大挑戰(zhàn)，是說服高凈值投資者不要再以“剛性兌付”的眼光看待不動產(chǎn)私募投資基金。畢竟，很多高凈值投資者曾參與投資房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，理所當然地以為房地產(chǎn)投資產(chǎn)品理應“剛性兌付”。盡管近年房地產(chǎn)市場景氣度下降令房地產(chǎn)信托產(chǎn)品遭遇不少兌付違約，但剛性兌付理念仍然“深入人心”——今年以來，當他們將投資不動產(chǎn)私募投資基金的規(guī)劃告知部分高凈值投資者時，后者迅速詢問這類基金產(chǎn)品是否“剛性兌付”。
他直言，近期他們將向高凈值投資者開展投資者教育，說明不動產(chǎn)私募投資基金將不會采取明股實債或剛性兌付的操作原則，主要采取項目股權(quán)投資策略，依靠基金管理人的投資能力化解投資風險并創(chuàng)造預期回報。
一位國內(nèi)大型私募股權(quán)機構(gòu)負責人透露，盡管FOF機構(gòu)對投資房地產(chǎn)私募基金的熱情頗高，但他們優(yōu)先會考慮引入保險、大型企業(yè)、券商等專業(yè)機構(gòu)投資者。究其原因，一是他們資金期限更長且抗風險能力更高，有助于房地產(chǎn)私募基金在當前環(huán)境下穩(wěn)妥實施投資策略，二是這些專業(yè)機構(gòu)投資者也具有豐厚的房地產(chǎn)投資運營經(jīng)驗與產(chǎn)業(yè)資源，在必要時能共同化解房地產(chǎn)項目風險。
（信息來源：21經(jīng)濟網(wǎng)）