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財(cái)經(jīng)新聞
近日，國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室（NIFD）在官網(wǎng)發(fā)布了以“穩(wěn)妥處置‘集體停貸’事件至關(guān)重要”為主題的2022年二季度房地產(chǎn)金融研究報(bào)告，著重對“集體停貸”事件進(jìn)行了分析。
報(bào)告總結(jié)稱，房企爆雷勢頭未得到根本遏制，購房者集體停貸事件是房企違約、停工等問題進(jìn)一步發(fā)酵、擴(kuò)散的結(jié)果。從世界范圍看，造成按揭斷供的原因主要有二：一種是負(fù)資產(chǎn)導(dǎo)致的，另一種是收入下降導(dǎo)致的。中國購房者集體斷供事件的原因可歸納為第三種，是為了給房企、銀行施加壓力，從而推進(jìn)“保交樓”。盡管原因與世界其他國家及地區(qū)完全不同，卻是影響市場走勢的有力因素，畢竟中國居民希望得到的是住房，而不是“棄房”。
報(bào)告顯示，2022年年初至8月，房企境內(nèi)債因違約、展期、未能按約償付本息的數(shù)量高達(dá)89只，涉及24家債券發(fā)行主體，違約規(guī)模（違約日債券余額）為1169.20億元，債務(wù)違約形勢嚴(yán)峻。
報(bào)告提出，無論是市場主體還是監(jiān)管層，都當(dāng)抓住這次契機(jī)，穩(wěn)妥處理“集體停貸”事件，有力推進(jìn)“保交樓”工作。否則，整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)或會(huì)進(jìn)入“停滯”狀態(tài)。
涉200多個(gè)問題房地產(chǎn)項(xiàng)目
報(bào)告對“集體停貸”事件經(jīng)過進(jìn)行了梳理，并針對多方市場主體給出了相應(yīng)的建議。
自2022年6月30日，江西省景德鎮(zhèn)市某小區(qū)的業(yè)主們將一份《強(qiáng)制停貸告知書》發(fā)布到社交媒體后，河南、山西、江西、湖南、湖北、廣西、陜西等多個(gè)省份200多個(gè)問題房地產(chǎn)項(xiàng)目的購房者加入集體停止還貸的行列，引發(fā)了社會(huì)的廣泛關(guān)注和討論。
報(bào)告分析稱，從告知書的內(nèi)容來看，主要是宣告在一定期限內(nèi)，如果業(yè)主所購買的期房項(xiàng)目未能全面恢復(fù)正常施工，業(yè)主們將單方面強(qiáng)制停止房貸的償還。購房者集體停貸的主要原因是其購買的期房項(xiàng)目已出現(xiàn)長期停工、延期交付或陷入爛尾樓危機(jī)等情況，購房者希望通過采取集體停貸的行為向銀行、開發(fā)商施壓，倒逼期房項(xiàng)目能恢復(fù)正常施工建設(shè)，從而維護(hù)自身利益。
從法律方面來看，購房者和開發(fā)商之間的購房合同關(guān)系、購房者和銀行之間的按揭貸款合同關(guān)系，基本是兩個(gè)獨(dú)立的合同關(guān)系。盡管按照行業(yè)慣例，銀行大多數(shù)情況下會(huì)要求開發(fā)商為購房客戶的按揭貸款提供階段性擔(dān)保。在開發(fā)商出現(xiàn)違反購房合同的約定，發(fā)生長期停工、逾期交付或項(xiàng)目爛尾等情形，購房者只能依據(jù)購房合同關(guān)系向開發(fā)商主張權(quán)利。
在購房者與銀行之間的按揭貸款合同未解除的前提下，購房者單方面做出停止還貸的行為，會(huì)構(gòu)成對按揭貸款合同的違反并需承擔(dān)違約責(zé)任。這可能會(huì)使購房者被納入征信失信名單、產(chǎn)生逾期利息、被要求承擔(dān)還款責(zé)任或被強(qiáng)制拍賣所購房屋。
對于陷入爛尾樓糾紛的期房購買者，為維護(hù)自身利益，最合法、合規(guī)的方式是通過協(xié)商或訴訟，與開發(fā)商解除房屋買賣合同、與銀行解除按揭貸款合同，由開發(fā)商承擔(dān)剩余貸款還款責(zé)任。
為更好地保障住房消費(fèi)者和住房金融消費(fèi)者的合法權(quán)益，建議由地方政府和金融監(jiān)管部門牽頭，推動(dòng)銀行、開發(fā)商、業(yè)主通過協(xié)商解決問題。例如，經(jīng)貸款人申請延期還款，商業(yè)銀行允許購房者在一定期限內(nèi)暫緩按揭貸款還款，個(gè)人端不計(jì)入征信，監(jiān)管部門允許銀行不將該部分貸款計(jì)入不良資產(chǎn)。
在政府部門的推動(dòng)下，通過開發(fā)商籌措資金、債務(wù)重組、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓、政府資金救助等方式完成房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和交付。
預(yù)售資金監(jiān)管要求并未得到嚴(yán)格執(zhí)行
報(bào)告亦對預(yù)售資金這一問題進(jìn)行了分析和探討，并指出，房地產(chǎn)項(xiàng)目停工、延期交付或爛尾的重要原因是預(yù)售資金被房企挪用，而預(yù)售資金被普遍挪用的核心原因是預(yù)售資金的監(jiān)管要求在實(shí)踐中并未得到嚴(yán)格執(zhí)行。
預(yù)售資金，是指期房銷售中購房人按照商品房買賣合同約定支付全部購房款，包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款等。
根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》和各地區(qū)的《商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》相關(guān)規(guī)定，商品房的預(yù)售資金，應(yīng)當(dāng)直接存入監(jiān)管賬戶。住建主管部門對存入監(jiān)管賬戶的商品房預(yù)售款進(jìn)行監(jiān)管，監(jiān)管資金分為重點(diǎn)監(jiān)管資金和非重點(diǎn)監(jiān)管資金。
重點(diǎn)監(jiān)管資金是確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金，實(shí)行�？顚Ｓ�，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)（如建筑材料、設(shè)備和工程款等）；重點(diǎn)監(jiān)管資金額度由項(xiàng)目所在地監(jiān)管部門根據(jù)項(xiàng)目情況綜合確定，一般基于項(xiàng)目工程建設(shè)費(fèi)用及一定比例的不可預(yù)見費(fèi)用為上限（各地方設(shè)置的額度不同，例如福建省泉州市按照項(xiàng)目工程總造價(jià)的1.2倍核定、北京市是按每平米不低于5000元核定）。
重點(diǎn)監(jiān)管資金按照工程建設(shè)進(jìn)度予以撥付，重點(diǎn)監(jiān)管資金額度會(huì)隨工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)而逐步降低；以常州為例，工程進(jìn)度達(dá)到主體結(jié)構(gòu)1/3后、達(dá)到主體結(jié)構(gòu)2/3后、達(dá)到主體結(jié)構(gòu)封頂后、完成外立面裝飾后、完成竣工驗(yàn)收備案后、完成交付使用備案后，相應(yīng)重點(diǎn)資金監(jiān)管額度下調(diào)至70%、60%、50%、30%、10%、5%，完成不動(dòng)產(chǎn)首次登記后，預(yù)售資金監(jiān)管終止。
重點(diǎn)監(jiān)管資金以外的為一般監(jiān)管資金，預(yù)售項(xiàng)目留足重點(diǎn)監(jiān)管資金后，在項(xiàng)目無拖欠工程款和農(nóng)民工工資的情況下，房企可以申請?zhí)崛∫话惚O(jiān)管資金撥付至其基本賬戶，由房企提取和使用。
理論上來說，重點(diǎn)監(jiān)管資金足以支付房地產(chǎn)項(xiàng)目的建安成本，并不會(huì)出現(xiàn)因建設(shè)資金不足而導(dǎo)致停工、延期交付或爛尾。在實(shí)踐中，預(yù)售資金監(jiān)管要求并未得到嚴(yán)格執(zhí)行，房企套取預(yù)售資金的情況非常普遍。
對于一般監(jiān)管資金，一經(jīng)到賬，房企會(huì)通過一系列理由將其提現(xiàn)到基本賬戶。對于重點(diǎn)監(jiān)管資金，部分房企可能會(huì)與總包方合謀，虛報(bào)工程進(jìn)度，提前支取重點(diǎn)監(jiān)管資金。比如，通過與承建商偽造工程量、與供應(yīng)商偽造采購合同、虛報(bào)工程進(jìn)度等方式，提前支取預(yù)售資金。
另外，還有部分重點(diǎn)監(jiān)管資金通過全市“打包”監(jiān)管等方式被提前支取。更惡劣的情況是，部分預(yù)售資金并沒有入監(jiān)管賬戶，而是進(jìn)入了非監(jiān)管賬戶，被房企直接挪用。
（信息來源：21經(jīng)濟(jì)網(wǎng)）