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財經(jīng)新聞
4月1日消息，自三月以來，各大房企密集公布2018年成績單，雖然市場喊著“寒冬到來”，但從年報來看，大部分房企業(yè)績還屬于“暖春”——凈利潤能夠保持增長，甚至去年規(guī)模進(jìn)入“千億俱樂部”的房企數(shù)量已達(dá)30家。此外，不少房企的凈負(fù)債率有所優(yōu)化。
根據(jù)《2019中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測評研究報告》（以下稱“房企500強(qiáng)報告”），2018年，500強(qiáng)房企全年商品房銷售面積總額7.16億平方米，同比增長12.58%；銷售金額創(chuàng)下9.9萬億新高，同比增長17.1%。不過，未來房地產(chǎn)市場明顯將放緩擴(kuò)張的步伐，趨向穩(wěn)健，甚至有些房企進(jìn)入謀求轉(zhuǎn)型、多元化布局階段。
2019中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)榜單出爐，按照銷售額度排名，恒大、萬科、碧桂園占據(jù)前三強(qiáng)，全年銷售金額三家都超過了5000億元。
根據(jù)已發(fā)布的年報數(shù)據(jù)，恒大去年凈利潤達(dá)722.1億元，同比增長106.4%，凈利率增4.2個百分點(diǎn)至15.5%。而萬科、碧桂園凈利潤分別為492.7億元與485.4億元，同比分別增長32.4%、68.8%。
另外，融創(chuàng)、保利、中海、龍湖、新城、華潤和富力按照規(guī)模排名分列四到十位，其中，新城控股較2017年規(guī)模排名提升5位躋身房企前十，同時，凈利潤同比2017年增長74.02%至104.91億元。
而富力地產(chǎn)則是例外，雖然規(guī)模上升進(jìn)入前十，但卻是前十強(qiáng)中唯一凈利潤下降的企業(yè)，其2018年凈利潤下跌60.49%至83.71億元。年報解釋稱，利潤減少主要因為集團(tuán)于2017年收購（萬達(dá)）酒店資產(chǎn)帶來大額的非經(jīng)常性議價收購收益，而2018年此類非經(jīng)常性交易相對較少。
還有一組值得注意的數(shù)據(jù)是，克而瑞研究中心統(tǒng)計顯示，千億房企數(shù)量已達(dá)到30家，創(chuàng)歷史新高。陽光城、中南、正榮、金科、中梁、金茂、融信等12家房企都在今年邁入千億房企行列，而這幾家基本上同時保持了規(guī)模和凈利潤的增長。
比如融信，2018年合約銷售約人民幣1218.84億，同比增長73.35%；全年實現(xiàn)營收343.67億、歸母核心純利約25億，分別同比增長13.27%和115.86%。毛利率也整體處于上升的趨勢，2018年達(dá)到了23.47%，若扣除收并購項目重新估值影響，融信中國毛利率為29%， 同比上升8%。
深耕區(qū)域的金科2018年財報顯示，去年實現(xiàn)簽約銷售金額1188億元，同比增長81%；銷售面積1342萬平方米，同比增長59%；實現(xiàn)營業(yè)收入412.34億元，同比增長19%；扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤40.19億元，同比增長137%。
除了已經(jīng)進(jìn)入千億聚樂部的房企，還有不少公司也瞄準(zhǔn)了千億規(guī)模的目標(biāo)。禹洲地產(chǎn)創(chuàng)始人兼董事局主席林龍安今年還在業(yè)績會上表示，千億目標(biāo)，一直沒有變。2019年禹洲地產(chǎn)對達(dá)成670億銷售業(yè)績有信心，預(yù)計增長率超過20%。2019年禹洲地產(chǎn)可售貨值達(dá)1103億，貨值一半在長三角。
據(jù)報告顯示，2018年度，禹洲地產(chǎn)實現(xiàn)合同銷售額560.29億元，同比增長38.9%；實現(xiàn)收入243.1億元，同比增長12.0%；毛利率為30.72%，核心利潤為人民幣34.19億元，同比上升16.91%。
一位券商房地產(chǎn)首席分析師表示，2017年、2018年房企的銷售數(shù)據(jù)并不差，房企今后兩年財報上的業(yè)績增速還會保持較高水平，但受限價等政策影響，凈利潤率可能會下調(diào)。
而且房企遇到了融資成本上升的問題，根據(jù)克而瑞統(tǒng)計顯示，2018年85家房企新增融資成本6.4%，同比升0.17個百分點(diǎn)；80%以上的房企全年融資成本上升。
在此情況下，部分房企開始降低資產(chǎn)負(fù)債率，上述《房企500強(qiáng)報告》中提到，從中位數(shù)看，500強(qiáng)開發(fā)企業(yè)2018年資產(chǎn)負(fù)債率為0.6513，高于平均值，表明頭部房企的杠桿水平要低于平均水平，顯示出頭部房企較好的風(fēng)險管理。
例如，融創(chuàng)的凈負(fù)債率同比降低44%，由原來的193%降至149%；恒大的凈負(fù)債率降低31.8個百分點(diǎn)至151.9%；相較而言，碧桂園凈負(fù)債率為49.6%，同比下降7.3個百分點(diǎn)，萬科的凈負(fù)債率僅為30.9%。中海和龍湖雖凈負(fù)債率有提升，但依舊處于行業(yè)低位，其負(fù)債率分別為32.49%和52.9%。
不過，從整體行業(yè)來看，房企負(fù)債方面并不樂觀。《房企500強(qiáng)報告》指出長期負(fù)債方面，500強(qiáng)開發(fā)企業(yè)2018年資產(chǎn)負(fù)債率均值為64.21%，較上年小幅上升32個基點(diǎn)。
調(diào)控趨嚴(yán)的市場環(huán)境下，房地產(chǎn)市場難以保持“黃金時代式”增長，不少企業(yè)開始謀另類發(fā)展。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，前三十強(qiáng)房企中，70%發(fā)布了多元化戰(zhàn)略。前100強(qiáng)房企中，97%布局了多元化業(yè)務(wù)。
恒大、萬科、碧桂園這三強(qiáng)都進(jìn)行了跨行業(yè)布局。尤其是恒大，從糧油、乳業(yè)和礦泉水領(lǐng)域的布局，轉(zhuǎn)向汽車界——進(jìn)行了并購、入股、組合資公司、獲取技術(shù)并量產(chǎn)等一系列動作，甚至曾一度與賈躍亭的FF造車事業(yè)有合作；而碧桂園則涉足農(nóng)業(yè)和機(jī)器人這兩大多元產(chǎn)業(yè)，并同時發(fā)力新零售業(yè)務(wù)；萬科則布局于商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營、物流倉儲服務(wù)、辦公與產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)甚至是冰雪場地等。
當(dāng)然也有部分企業(yè)繼續(xù)開拓房地產(chǎn)市場，但進(jìn)行了主營業(yè)務(wù)的升級和挖掘，不再追求粗放式規(guī)模增長，例如各大房企爭奪的舊城改造項目、養(yǎng)老項目、基建和城市運(yùn)營項目，朗詩、金茂都入場了。更有如金科地產(chǎn)一樣進(jìn)行產(chǎn)品精細(xì)化的企業(yè)，近期，其牽手國際未來生活研究院等國際一流的研究機(jī)構(gòu)，發(fā)布了全新產(chǎn)品內(nèi)核“生命建筑”，將促進(jìn)建筑迭代發(fā)展，讓未來建筑更加優(yōu)化空間。
各大房企的轉(zhuǎn)型布局還在繼續(xù)。隨著房地產(chǎn)“黃金時代”的過去，“白銀時代”的到來，越來越多房企探索著多元化的途徑前行。
（信息來源：新浪財經(jīng)）