服務(wù)機(jī)構(gòu)）.jpg)
財(cái)經(jīng)新聞
今年上半年中國(guó)一些城市寫字樓空置率受到市場(chǎng)關(guān)注。世邦魏理仕的數(shù)據(jù)則顯示，上半年上海優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)空置率同比升至18%，創(chuàng)下近10年新高。高力國(guó)際數(shù)據(jù)顯示，北京寫字樓整體空置率11.5%，創(chuàng)8年來(lái)最高值；上半年深圳甲級(jí)寫字樓空置率達(dá)到了23.3%。
世邦魏理仕認(rèn)為，目前全國(guó)寫字樓平均空置率在20%左右。一些中西部城市、個(gè)別華北的城市空置率在30%甚至35%以上。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所的報(bào)告預(yù)計(jì)至2019年底，17個(gè)城市平均空置率將突破20%，武漢、長(zhǎng)沙、青島將迎來(lái)歷史空置率峰值。
寫字樓空置率上升從市場(chǎng)整體看，主要是供需失衡，即寫字樓供給的增速高于需求增長(zhǎng)。中國(guó)社科院的報(bào)告顯示，2019年，全國(guó)17個(gè)城市的寫字樓新增供應(yīng)預(yù)計(jì)將突破1000萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)超過60%。由于寫字樓交樓周期比較長(zhǎng)，在過去幾年，隨著中西部城市經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，市場(chǎng)預(yù)期寫字樓、商業(yè)設(shè)施需求也會(huì)大幅增加，因此，加大了投入。但是，這些城市沒有產(chǎn)生足夠需求，而且面臨經(jīng)濟(jì)下行壓力。
在需求側(cè)，寫字樓客戶過于集中于金融、房地產(chǎn)和TMT等行業(yè)。數(shù)據(jù)顯示，主要城市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)金融租戶占比上海和深圳同為38%、北京為37%、重慶為35%、廣州為24%。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，這些行業(yè)都存在或多或少的“泡沫”。金融需求很大程度上是金融失序的產(chǎn)物，大量互聯(lián)網(wǎng)金融以及影子銀行體系的繁榮，刺激產(chǎn)生大量金融企業(yè)。但這些企業(yè)的利潤(rùn)并非建立在正常收益之上，而多有欺詐和套利。隨著一些互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)跑路、倒閉以及金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，套利型金融企業(yè)無(wú)力維持，一些企業(yè)踩雷現(xiàn)象等，寫字樓客戶增速出現(xiàn)戲劇性逆轉(zhuǎn)。
此外，TMT企業(yè)大量涌現(xiàn)主要與創(chuàng)業(yè)潮有關(guān)。在過去幾年，中國(guó)經(jīng)歷了由風(fēng)險(xiǎn)投資支持的創(chuàng)業(yè)潮，絕大部分創(chuàng)業(yè)公司并不能產(chǎn)生利潤(rùn)而是無(wú)休止投入，但在過剩資本支持下，依然能夠在豪華寫字樓里辦公揮霍。隨著風(fēng)險(xiǎn)投資資本退潮，大量此類企業(yè)無(wú)法維持下去，廣泛的倒閉提高了寫字樓的空置率。
中國(guó)寫字樓租金過去幾年被金融、TMT等泡沫需求大幅推高，而傳統(tǒng)行業(yè)與企業(yè)無(wú)力承受過高的租金，因此，在泡沫破裂后，如果租金價(jià)格沒有及時(shí)回調(diào)，就會(huì)維持較高空置率。本質(zhì)上，中國(guó)服務(wù)業(yè)企業(yè)整體利潤(rùn)率還不足夠支撐當(dāng)前的寫字樓租金水平。隨著經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，承受經(jīng)營(yíng)壓力的企業(yè)也會(huì)陸續(xù)遷離商務(wù)中心地帶，從而給整個(gè)市場(chǎng)租金水平施壓，何時(shí)回落到合理水平，或許要經(jīng)歷一個(gè)長(zhǎng)期調(diào)整過程。
中國(guó)寫字樓客戶過度集中于金融、房地產(chǎn)和TMT行業(yè)等，顯示出一個(gè)比較嚴(yán)重的問題，即這些行業(yè)幾乎都是由過剩資本支撐，體現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)明顯脫實(shí)向虛，大量泡沫又帶動(dòng)了整個(gè)社會(huì)的租金水平上漲，從而對(duì)服務(wù)業(yè)產(chǎn)生成本壓力，服務(wù)業(yè)發(fā)展受到抑制。
從另一個(gè)角度看，長(zhǎng)期以來(lái)中國(guó)粗放式發(fā)展使得中國(guó)服務(wù)業(yè)在不太強(qiáng)調(diào)專業(yè)分工的氛圍里運(yùn)行，專業(yè)性不夠，效率不高，普遍處于規(guī)模發(fā)展階段，大而不強(qiáng)。普遍專業(yè)性不足但在一個(gè)供給過剩的環(huán)境里，服務(wù)業(yè)很難優(yōu)勝劣汰，導(dǎo)致整體利潤(rùn)率偏低，也無(wú)法讓大部分服務(wù)業(yè)企業(yè)能夠支付寫字樓過高的租金。
專業(yè)性不足背景下服務(wù)業(yè)效率不夠高，也是拖累宏觀經(jīng)濟(jì)效率提升的重要原因，中國(guó)要想走出中等收入陷阱，在一個(gè)服務(wù)業(yè)已經(jīng)占主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中，必須提高服務(wù)業(yè)效率。金融、地產(chǎn)等利潤(rùn)過高與整體服務(wù)業(yè)效率較低，都與競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境有關(guān)，即在封閉性的環(huán)境里缺乏高質(zhì)量的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，因此，中國(guó)服務(wù)業(yè)向世界開放具有迫切性，現(xiàn)在中央政府正在推進(jìn)這一進(jìn)程。
與此同時(shí)，中國(guó)寫字樓運(yùn)營(yíng)者也應(yīng)該看到，被泡沫推高的租金水平無(wú)法持續(xù)，應(yīng)該回歸到一個(gè)合理水平，降低宏觀租金水平可以為服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)提供一個(gè)緩沖空間，畢竟寫字樓與客戶是共生關(guān)系。如果包括寫字樓租金在內(nèi)的土地租金不能及時(shí)去泡沫化，就會(huì)長(zhǎng)期抑制服務(wù)業(yè)發(fā)展，從而令自己面臨居高不下的空置率，隨著空置率繼續(xù)上升，租金下調(diào)將是行業(yè)自救唯一的道路。
（信息來(lái)源：21經(jīng)濟(jì)網(wǎng)）